村长:
今天统计局发布加拿大6月份的年通货膨胀率，略超预期，CPI降至2.7%，同时核心通胀指标也略有下降。
这个通胀数据是加拿大央行下周7月24日宣布利率前的最后一个关键数据点。6月份消费价格的回落增强了市场对央行将再降息25个基点的希望。
在六月CPI数据发布前，金融市场对央行将在7月24日的利率宣布会上降息的预期是82%，发布后提高到了88%。
下星期央行降息的可能性又进一步增大
琛 Cheryl:
太好了! 9月跟着美国再降一次就更好了
水中月Dan Ji:
Two rate cut July and September
卫东:
@水中月Dan Ji
如果连续降息三次 或者1%以上 房市应该可以turnaround
琛 Cheryl:
是的, 美国一旦开始转向 – 9月开始降, 年底前降两次, 加拿大紧跟着, 明年的市场会好多了
王红雨:
今年的情况特别困难，即使交易量反转也不容易。很多家庭在努力去杠杆，这与2015年的情况有很大不同。目前市场僵住了，买卖双方都动弹不得。唯一能解开目前这个死局的，就是卖家主动撤出，减少listing，形成“逼空”状态，否则还会僵持。
georgesenior:
不用担心listing 的数量，房价只要再有一段时间跌不下去，利息再降几次，买家蜂拥而至的同时sales listing 也会大幅下降
王红雨:
Listing 增加，会增加买家的疑虑。买家刚看了2套房，一个周末又增加了2套。买家不会在这种情况出现时下定决心的。2018年下半年，2022年底，都是因为出现了逼空行情才打破这种卖家着急，买家不着急的局面。
究竟:
加拿大接下来还有几次议息？
georgesenior:
其实市场底部已经过了， 现在这个情况就是典型的底部区域
georgesenior:
市场底部的最重要特征就是很少有人能买在底部
Jim ON和BC省AB省贷款:
不敢买 怕买在山腰
georgesenior:
我自己的经验，我买在最低点和卖在最高点的情况，一般都是要么老婆逼的，要么纯粹是偶然碰巧的. 反正没有一次是认真分析慎重选择的结果
Forrest Wu:
股票也是这样
琛 Cheryl:
靠运气赚的钱特别容易靠“本事“/瞎折腾输回去
georgesenior:
“本事”都是勤学苦练，刻苦研究出来的
Elaine Z:
为什么买家会蜂拥而至？
georgesenior:
看人家动手了， 其他人就会纷纷下水摸鱼
georgesenior:
这是人性
georgesenior:
人性的弱点之一就是人们喜欢/热衷于小概率事件
georgesenior:
比如像“我特别聪明”， “我能买在底部” “我能卖在高点” “房价会继续大跌” 这些都是小概率事件
georgesenior:
但大部分人都很喜欢押宝这些小概率事件
Leo Zuo:
投资类的房型不好说，可能还有下调空间。但适合自住的freehold独立屋，我觉得差不多了。市场上刚需买家还是很多的，大家都在观望，等着进场。但其实没啥硬伤，适合拎包入住的房子并不多。
王红雨:
一个人有两只股票，一只获利，一只亏损，现在需要现金，卖哪个？同样，一个人有两个房子，一个获利了，一个正好打平，现在需要现金，卖哪个？
王红雨:
我们在分析别人的时候，认为在卖的，是亏损的那个；轮到自己，很可能卖掉的是获利的。想一想，为什么。
琛 Cheryl:
确实如此, 很多人都会有“不甘心”
Jennifer Mei:
学名叫做”损失厌恶”
Leo Zuo:
您没看我说的大前提，刚需买家。不是地产投资。现在市场还在买房投资的并不多，现在还在活跃的，是刚需房买家。我们讨论的是两件事
Leo Zuo:
今年就我身边而言，市场上还在买投资房的投资客极少，绝大多数是憋了几年，需要买自住房的刚需买家
王红雨:
行为经济学里，这种现象被称为前景理论。通俗地说，就是赚到钱的时候希望落袋为安，怕错过获利的时机，更重要地是，人们有证明自己“对”的本能；面对损失的时候，不愿意承认自己“错了”，怕错过翻本的可能，死抱着亏损不放，更重要地是损失厌恶。挂牌出售的房产，90%是获利了结，10%是撑不住了。有人在故意放大这10%。这种放大做法是徒劳的，潜在买家，也会因为自己认为90%待售房产是撑不住了，而乱砍价，迟迟买不到房子。这种死局，只有卖家撤出才能解决。“逼空”是早晚会出现的，因为大多数卖家不是撑不住了。
Jim ON和BC省AB省贷款:
你的都是憋了几年 ， 要买温西 西温的
Leo Zuo:
不敢不敢。但现在真的是没好房子。几个ready buyer。就是找不到合适的房子 全是自住的
Leo Zuo:
您说的这个是认同的。不过同时也想到喝茶时候常说的一句话，（普洱） 好茶放越久越醇越贵。草放多久还是草。不过面对损失，确实很难让人割舍。这个有点反人性
王红雨:
这个世界上，不存在刚需这回事。别说房子，ICU也不是刚需。付不起急救费用而放弃治疗的人太多了。需求曲线是垂直的，这种情况在地球上就不存在。刚需，是指需求量没有任何价格弹性，这不可能。在经济学里，从未发现过任何一种商品是刚需的。买房，就是投资。因为住房，并不需要买，可以租。任何商品都有替代品，因此不存在刚需这回事。如果市场上可选房产每天减少，买家就很快能买到“最理想”的房子。买不到房子，是因为房源太多，而不是太少。
Tom Fan:
这是不是买涨不买跌的心理呢？请问心理专家
王红雨:
那得问心理学家
Leo Zuo:
我不确定多伦多。如果细看温哥华市场。库存上涨，成交量下降。但1到5月成交均价还在上涨。细看成交类型，freehold而言，基本是适合拎包自住的在成交，且价格很坚挺，究其原因，是真正可选择的并不多。但状态比较差的独立屋，很遗憾成为了库存的一部分。
琛 Cheryl:
看了看GTA的6月数据, 我也有点困惑… 价格都在跌, 但以为condo跌得最多, 结果数据是另一番状况…
水中月Dan Ji:
Vancouver and Toronto luxury property prices drop 40%+ due to Chinese buyers withdrawing. Vancouver high end condo price upto 3000 PSF now ask for 1800psf.
王红雨:
去年6月是第9次加息和第10次加息之间，是年初小反弹的尾声。这种比较有一种one year base effect , 需要回忆去年同期发生了什么。去年6月semi 和TH比较抢手。
村长:
市场上近一半的condo已经挂牌30天或更长时间了，正常情况一般是18天左右，目前已经远超，这表明卖家在市场上没有得到预期，还在硬扛着…
如果在35到40天内还没有卖掉，那就是市场在告诉他们该调整价格了…需要决定是否将所卖condo撤出市场，还是以更合理的价格重新上市；这个时候，才会看到价格的下行压力。
接下来的几个月，就可以看出价格走势了
村长:
看看上周condo市场上的库存数量，也就是active listing数量，7月里还在上涨…有点担心
georgesenior:
其实可以根据resale 市场的走势买pre-construction 的freehold
georgesenior:
现在买个新开盘的TH， 18 个月后收房的时候利息降了，房价和租金都涨了
琛 Cheryl:
谢谢王老师解惑! Make sense!
王红雨:
两个趋势，要么降价，证明自己错了；要么撤下来，不玩了。前者，是扛不住了；后者，本来就不该现在卖。存量增加本身不是问题，问题是拿出来卖的原因。真实原因，只有市场知道。“市场”既不是指交易双方，也不是指交易地点，奥派经济学认为，“市场是一个博弈过程”，即，市场=过程。
琛 Cheryl:
原来如此! 谢谢村长!
琛 Cheryl:
不是非得卖的如果看到降息利好应该就会开始撤了(希望如此), 不然condo这listing 走势确实吓人… 村长的图估计还没包括楼花assignment的…
王红雨:
目前二手condo 的局面就是楼花集中交割导致的。例如，密市的M city 几栋新楼8月同时交割，不可能不影响二手市场。
琛 Cheryl:
Condo不是非得卖的明智的做法先撤, 等到起码2026年, 等到这一波交房的风头过了再说…
王红雨:
放心，市场，即，交易过程，是一只看不见的手，再“吓人”的存量都能搞定。