安省房地产市场正经历深刻的结构性变化，多套房产持有者（MPOs：Multi-Property Owners）缩减投资规模、首次购房者购房年龄推迟、换房需求低迷，这些趋势正在重塑市场格局。
在周三举行的Teranet 年度市场洞察论坛（Market Insights Forum）上，房地产分析师分享了最新研究成果，揭示了买卖双方的市场参与模式如何因市场环境变化而发生调整。
“近期的利率下调并未带来许多人所预期的市场复苏，”Teranet 数据、分析与洞察总监 Emily Cheung 表示，“尽管未来几年市场仍充满不确定性，我们希望借此机会分享从安大略省土地登记数据中获得的一些洞察，以帮助大家更好地理解房地产市场走势。”
这一研究进一步验证了近年来市场的重大变化，其中，多重房产持有者投资意愿下降、购房者面临更高置业门槛、换房市场趋于保守，成为当前房地产市场的三大核心趋势。
多重房产持有者（MPOs）投资降温，市场份额缩减
曾是市场上最活跃的购房群体之一，多重房产持有者的购房热潮正在降温。近年来，该群体占据了近 25% 的房产交易总量，然而，投资者和度假房买家如今纷纷减少购房，市场份额开始萎缩。
MPOs 在 2022 年达到投资高峰，但随后购房数量开始减少。尽管他们仍是市场中的一股重要力量，但近几年新晋投资者的增速放缓。过去 10 年间，70% 的 MPO 购房交易来自新买家，而仅 30% 是已有投资者的追加投资，说明近年来有大量个人投资者进入市场，尝试购买额外房产。
数据显示，55% 的 MPO 仅持有两套房产，20% 的持有三套房产，表明该群体主要由个人投资者组成，而非机构投资者。此外，大多数 MPO 交易涉及两名买家，且年龄相近，表明其中许多是夫妻或伴侣共同购房。千禧一代（Millennials）如今占据 MPO 总数的 近 40%，超过 X 世代（Gen Xers）的 36%。
尽管小型投资者仍在市场中活跃，但拥有 11 套以上房产的大型投资者正在撤退。2022 年 4 月，在利率上升前，这一群体占安省 MPO 总数的 13%，而如今比例已降至 7.2%。这表明，过去一年半内，许多投资者主动缩小投资组合，减少房产持有量。
不过，一部分资金实力雄厚的 MPO 仍在市场中活跃。2024 年，近 30% 的 MPO 购房交易未使用贷款，显示出这些买家希望利用市场调整期低价入市。Cheung 认为，这类新型单一投资者（single-party MPO）正在挑战当前市场的不利条件，他们具备充足的资金，可能成为未来市场的重要参与者。
市场调整期，高位购房者遭遇亏损
随着市场降温，一些2022 年和 2023 年高位购房者在 2024 年出售房产时不得不亏损离场。安省房地产市场的历史数据显示，一般情况下，亏损出售的比例在 2%-4%，即每 100 套房屋中约有 2 套是亏损出售。但在 2022 年购入并在 2024 年售出的房产中，亏损比例高达 25%。
不同地区的亏损幅度有所不同。其中，安省整体的中位亏损额为 45,000 加元，大多伦多地区（GTA）为 56,000 加元。而在热门度假屋市场穆斯科卡（Muskoka），中位亏损高达 240,000 加元，显示出该地区房价调整幅度尤为显着。
首次购房者年龄推迟，房价压力持续上升
高房价、利率上升和整体经济环境的变化，使得首次购房者的入市时间被大幅推迟。根据 Teranet 数据，首次购房者目前占据 安省公寓市场的 25%，其中多伦多及周边地区最受青睐。
2011 年，多伦多的首次购房者平均购房价格不到 50 万加元，但到了 2024 年，这一数字已飙升至 130 万加元。与此同时，首次购房者的平均年龄也在不断上升：
- 2014 年，首次购房者的中位年龄为 36 岁
- 2019 年，这一年龄上升至 38 岁
- 2024 年，首次购房者的平均年龄已达 40 岁
短短十年间，首次购房者的入市时间推迟了四年，这表明住房负担能力已成为年轻一代进入市场的一大障碍。
换房市场陷入观望，房产持有周期延长
安省的第三大购房群体是换房买家，他们通常从一个主要住宅换到另一个住宅，且购买力显着高于首次购房者和投资者。然而，这一群体的购房交易量近几年明显下降。
2011 年，换房买家的平均购房价格为 70 万加元，而到了 2024 年，这一数字已升至 175 万加元。尽管他们通常占市场份额较小，但换房买家往往得到更多媒体关注，并且在市场繁荣期的购买力最强。然而，自疫情后市场飙升以来，这一群体的购房交易显着减少，尤其是在多伦多市场。
换房买家减少交易的趋势，也反映在房产持有周期的变化上。Cheung 指出，房屋持有时间比过去更长：
- 2015 年，公寓平均持有时间 为 不到 7 年，如今已延长至 超过 8 年
- 2015 年，非公寓类房产平均持有时间 为 11 年，如今已延长至 12.5 年
- 在多伦多，非公寓类房产持有时间从 2014 年的 13.8 年上升至 2024 年的近 18 年
换句话说，业主更倾向于长期持有房产，而非频繁换房，这可能与利率上升、市场不确定性增加以及高额交易成本有关。
市场展望：未来仍存不确定性
随着市场格局的变化，投资者的撤退、房价下行压力的增加以及换房买家的观望，使得 2025 年的房市走势仍充满不确定性。Cheung 认为，未来市场仍可能受到利率调整、经济走势和政策变化的影响，买卖双方的心态也在不断变化。
未来市场是否会进一步回调，还是在春季迎来新的买家回流，仍需持续观察。对于投资者而言，持有策略的调整将是未来几年的关键，而对于首次购房者来说，如何在市场调整期寻找合适的入场机会，将成为影响他们置业决策的重要因素。
文章来源：https://www.canadianmortgagetrends.com/2025/02/ontarios-housing-market-reset-new-data-reveals-shifting-buyer-trends-and-investor-pullback/
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