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加拿大房地产市场陷入停滞，有人认为央行降息将重振市场。这一理论对卖家有利，但加拿大一家银行认为降息不会吸引很多新买家。蒙特利尔银行（BMO）的一项新分析认为，加拿大央行降息可能会提振市场情绪，但不会对负担能力带来太大的缓解。在短期内，他们认为市场受到库存激增和负担能力不足的抑制。 The above picture comes from “加国无忧.CA” 降息可能会提振加拿大房地产市场人气，但实际效果不大 随着利率上升，加拿大房地产市场陷入停滞。甚至在利率逐渐渗入信贷市场之前，大多数房地产市场的活动在2022年3月首次加息前后就达到顶峰。人们自然会认为，如果加息引发了基于情绪的经济放缓，那么降息将产生相反的效果。至少，几乎所有房地产行业人士都认同这一逻辑。 BMO高级经济学家Robert Kavcic解释道：大多数市场参与者都在热切期待此次降息，由于本轮利率周期的峰值很可能已经确定，市场参与者肯定会受到心理提振。 他补充道：实际上在大多数借款人已经转向较低的固定利率抵押贷款的情况下，将浮动利率从23年来的高点下调25个基点，实际上只能起到很小的缓解作用。 隔夜利率仅直接影响浮动利率抵押贷款成本。固定利率抵押贷款与类似期限的债券一起变动，而且已经便宜得多。他指出，固定利率抵押贷款利息可带来约125个基点（bps）的价值。买家已经在利用更便宜的信贷。 The above picture comes from “加国无忧.CA” BMO指出，监管数据显示，大部分新贷款都是固定利率贷款，尤其是5年期贷款。相比之下，他们发现过去12个月内，只有10%的新贷款是浮动利率贷款。 Kavcic解释道，如果市场现在主要以固定利率运作，那么央行降息的举措即使带来心理上的提振，也不会对市场格局产生太大改变。 负担能力不足和库存飙升阻碍房地产市场发展 低利率有助于刺激购买，因为融资成本的降低速度快于价格调整的速度。传统上，降息应该有助于刺激需求，或者至少消除一些摩擦。但这次情况可能并非如此，因为人们的负担能力已经到了降息几乎不起作用的地步。 BMO表示：即使房价有所调整，且固定抵押贷款利率近期有所下降，但负担能力仍然紧张。 根据他们的计算，要恢复到疫情前的负担能力，需要抵押贷款利率降至4%以下，房价再下跌12%，收入需要增长到足以弥补两者之间的差额，或者以上所有情况都需要同时发生。 上个月，多伦多和温哥华的房屋销售量分别下降了约20%，而库存却大幅增加。大量卖家一直在等待利率回落后再挂牌出售，这有助于支撑房价。然而，如果买家不尽快回归，这可能会给市场带来下行压力。 Kavcic解释道：我们的观点是，不断增长的库存和很少的实际抵押贷款利率减免将阻碍房地产市场在现阶段真正起飞。 来源链接： Canadian Real Estate Markets Won’t See A Big Boost From Rate Cut: BMO 来源：内容来自加国无忧.CA，点击查看原网站 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

加拿大正致力于更快地建造住房，但加拿大城市研究所的一份新报告表示，无论是公共部门还是私营部门都需要增加对市政基础设施的支出。 The above picture comes from “加国无忧.CA” 据加通社报道，这份得到加拿大基础设施银行（Canada Infrastructure Bank）资助的报告估计，支持住房所需基础设施的平均成本很可能每个新建住宅要超过10万加元。这包括对公共交通、道路、供水管道、学校、消防站或休闲设施等资源的资助。 住房相关基础设施的总成本并不构成”立即的价格标签（immediate price tag）”，报告作者Michael Fenn称，安省前市政事务和住房副部长。但他说，制定一个为居民需求融资的计划是解决加拿大住房危机的至关重要组成部分。 “其中一些基础设施是立即需要的。我的意思是，您必须冲水马桶，您必须打开新房子的水龙头。但其他基础设施则稍微等一等， ”他在一次采访中说。 “我们需要意识到基础设施必须落实。没有基础设施，我们加速住房建设的所有努力将无法实现。” 加拿大抵押与住房公司预测，到2030年，除了已经计划建造的230万套，加拿大将需要额外的350万套住房单元，以恢复2004年的住房价格水平。 还曾担任过安省哈密尔顿和伯灵顿市的市政首席行政官Fenn指出，房屋开工数量以每年超过50万套房屋的增加水平，相当于每年建造一个新的城市，相当于7年时间内的要打造一个卡尔加里规模的新城市。 加拿大城市研究所首席执行官Mary W. Rowe提醒说，要实现报告中提出的目标，并没有”灵丹妙药”。 “我们需要想办法吸引其他投资来源来注入建房所需的基础条件，以确保您拥有所有必要的基础设施。一些新住房将受益于现有基础设施，但报告指出，在为新项目提供融资方面存在障碍。例如，出于政治原因，市政当局通常不愿承担债务或通过提高地税来转嫁资本成本。有时，发展受到限制，因为市政坚持要求开发商预先支付长期基础设施的全部资本成本。 报告指出，市政也反对依赖私营部门提供公共基础设施，特别是涉及转让所有权或控制权时。报告提出了多种替代方案，例如从要求预付发展费用转向提供资产寿命周期内的担保付款方式。市政还应开发新的融资工具，使他们能够将基础设施成本分摊给受益者，包括开发商。 The above picture comes from “加国无忧.CA” 报告建议，开发土地增值和税收递增融资等工具可以帮助城市提供更多服务。其他建议包括利用私人资本通过公用事业和发展公司来进行对公共基础设施的投资。 报告称，应该与有能力承担这些风险的机构投资者共享财务风险。“这是一种全员参与的讨论，” Rowe说。“我们必须找到各种其他机制来获得公共资本、私人资本、机构资本…而市政必须处于其中心地位。” Fenn强调，不应在推动更多基础设施资金的同时忘记较小社区的重要性，即使更多住房开发集中在大城市。 “住房危机很可能主要发生在大都市地区，但这并不意味着我们不应该为帮助全国其他地方的基础设施情况做点什么，” 他表示。 “这意味着以一种更容易适应小型市政融资的方式来做，简化其中的繁文缛节和复杂性…因为在许多情况下，他们无法负担这些责任。” 来源链接： https://www.ctvnews.ca/business/new-housing-starts-mean-100-000-per-home-needed-to-fund-infrastructure-report-1.6923278 来源：内容来自加国无忧.CA，点击查看原网站 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

一栋位于温哥华西 35 大道的房屋去年出售，买卖者都是华人，新屋主花了 390 万元买下豪宅，但旧屋主却迟迟住在里面，而且旧屋主刚赢了诉讼，阻止新屋主一段时间内不能驱赶他们。 CTV 报道，卑诗省最高法院法官 Kevin D. Loo 的判决书上称，刘凤霞和冯连斌 （Feng Xia Liu & Lian Bin Feng, 音译） 本是西 36 大道一套房屋的业主，去年 4 月，他们与王善光和张华云 （Shan Guang Wang & Hua Yun Zhang） 签订了买卖合同，以 390 万元的价格出售该房产。 The above picture comes from “都市加西追踪综合” 成交前，买家和卖家签订了一份住宅租赁协议，允许刘和冯继续住在该房屋中直至 9 月底。 租赁协议的日期为 2023 年 5 月 1 日，要求刘和冯每月支付 5,500 元的租金，并要求他们维护房产并继续支付水电费。 正如判决中所引用的，买卖合约承认了租赁协议，并指出“卖方无需支付保证金” ，但买方将“扣留” 购买价格中的 10 万元，直到租赁结束前。…

据温哥华港湾综合报道：近日，来自多伦多的移民律师Daniel Mandelbaum注意到，“在过去12个月左右的时间里，有更多的加拿大人对移居美国表现出极大兴趣。主要原因是加拿大人受够了生活成本、税收和对政治不满，他们正搬到佛罗里达州或德克萨斯州。 Mandelbaum说，搬家的人群主要是20多岁和30多岁的年轻家庭，因为他们大多是因为工作机会或者与美国人结婚而移居。 数据也反映了这一趋势。根据加拿大广播公司（CBC）最近的一份报告，加拿大人移居美国的人数是自上世纪八十年代初人才外流时代以来从未见过的。 据美国社区调查（American Community Survey）的数据显示，2022年有12.6万名加拿大人移居美国，比2012年增加了70%。其中42%在加拿大出生，比疫情前的平均数增加了约50%。 他们中的很大一部分可能会迁移到佛罗里达州，佛州现在是美国人口增长第二快的州。 《国家邮报》（National Post）评论员Danielle Kubes表示，我并不感到惊讶，在她移居美国的朋友中，所有人都对加拿大总理特鲁多和安省省长福特的新冠疫情政策以及随之而来的生活水平下降表示不满。 营销公司The Concept Agency的首席执行官Rachel Azagury，今年夏天，她将带着丈夫和两个孩子以L-1公司内部签证前往美国，她知道至少还有五个家庭也在做同样的事情。 她说，她起初支持加拿大的封锁措施，并为佛罗里达州对社交距离的自由放任态度是“疯子”。但几个月后，她的想法变了。 “我意识到我们不能在这里过户外生活，我们甚至不能去公园，”她说。在2020年一段时间，多伦多封锁了操场并对使用者罚款。这场疫情“暴露了加拿大所有的裂缝”。 加拿大公民与这个国家一直以来的契约是：为我们提供一个安全、宽容、治理良好的地方；作为回报，我们忍受了零下20度的冬天、高税收、有限的就业机会、糟糕的购物选择和昂贵的酒类。 我们看不起美国的枪支犯罪、高昂的医疗费用和支离破碎的政治。 但在新冠疫情之后，我们感觉这份契约被打破了：从医疗等待时间、护照排队到婴儿泰诺（Tylenol ）短缺，良好的治理已不复存在。 犯罪率急剧上升–警方甚至鼓励居民把车钥匙放在前门附近，以避免汽车失窃时发生暴力冲突。 现在已经长大成人的千禧一代正在做一个新的考量： 如果我们不能确保我们的孩子有一个坚实的经济未来，如果我们把超过一半的工资（扣除所得税和消费税）交给政府，但却连一个儿科医生都找不到，如果我们的汽车一年内从车道上被偷了两次，那么我们为什么还在这里？ Kubes称，相反，佛罗里达州没有州所得税。销售税只有6%，汽油更便宜。 根据该州的择校计划，家长可以获得约8000美元的教育券，可以用于私立学校或家庭学校。 所有这些积蓄，再加上可能获得更高的薪水，意味着我们可以负担得起医疗保健、一所封闭式社区的房子和私立学校的学费。 我们也不用每次想出去的时候都费力地给蹒跚学步的孩子穿上防雪服。 换句话说，千禧一代中产阶级可以在美国享受更高质量的生活。 移民律师Mandelbaum说，大约20年前，类似的因素促使加拿大人大批逃往美国。 “这是个大问题，”他说。“当我和客户交谈时，我感觉到这是加拿大经济的一个根本问题，人们对这个问题感到沮丧，并实际上在行动。” 最令人沮丧的当然是房价。 这里的房价是天文数字，即使是在Kubes居住的旺市，房价平均125万元。请注意，这不是在多伦多市中心，这是人们想要便宜房子的地方。 相比之下，佛罗里达州 Boca Raton 2024年4月的平均房价约为58万美元(80万加元)，便宜了约35%。 Feferman一家在加拿大一直租房，但搬到佛罗里达后，他们第一次购房，只花了75万元就买下房子，而且位于孩子学校附近的理想社区，他们说，在加拿大，类似的房子要花150万加元左右。 加拿大另一个令人沮丧的主要原因是医疗保健系统。这从来都不是很好，但在疫情后，很多人感觉安省的医疗像是世界末日。 Kubes的家庭医生减少了每周的工作时间，开了一家美容诊所，因为她说政府给的钱不够。 Azagury说，在疫情期间，她要等9个月才能看上皮肤科医生。 “美国的医疗保健更贵吗？也许吧，但它肯定更好更快。” 如果你在美国有工作，就可以在工作中获得医疗保险，如果你是低收入或中等收入者，可以获得政府运营的医疗保险或奥巴马医改计划。 Feferman说：“当我真正研究并申请时，发现这是一个对中产令人难以置信的系统。你可以获得非常慷慨的税收抵免，这实际上补贴了医疗保健，在很多方面，我的感觉是私人医疗保健提供了更好的医疗质量。他们在预防保健方面也做得更多。” 加拿大千禧一代在成长过程中对美国的优越感已经结束。这里的前景暗淡，那里的前景光明。除非情况有所变化，否则会有越来越多的人南下美国定居。 来源：温哥华港湾综合 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.