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加拿大的银行在大多伦多地区的投资者抵押贷款市场占据主导地位。CIBC数据显示，2023年在多伦多交接的公寓中，五大银行占据了投资者抵押贷款的75%。但有一个问题——这些抵押贷款大多数是现金流为负的，租金不足以支付贷款、物业税和维护费。五大银行越来越多地支持价格下跌且现金流为负的资产抵押贷款。 加拿大五大银行支持了多伦多75%的新公寓投资者 2023年加拿大五大银行为投资者和新屋主拥有的公寓提供了75%的抵押贷款债务，比前一年增加了20个百分点。然而，这些贷款基本都是是现金流为负的。 大多伦多地区的投资公寓和按贷款类别划分的平均现金流状况（2023年公寓完工数据）。 来源：Urbanation；Teranet；CIBC。 这些物业上的抵押贷款由五大银行持有，其现金流严重为负。平均每月现金流短缺359加元，约30%的2023年完工的投资者抵押贷款每月现金流短缺1000加元或更多。考虑到有大量单位都出现这样的情况，这显然是个大问题。 2023年超过四分之三的杠杆投资者现金流为负 正如上周所讨论的，大多数大多伦多的新公寓完工现在都为负现金流。2023年，77%的投资者拥有的新完工公寓在多伦多现金流为负，比前一年大幅增加了25个百分点。但这并非全新的现象。早在2017年，44%的新完工公寓由杠杆投资者拥有，其现金流也为负。这可能会让一些人感到惊讶，特别是因为多伦多的公寓一直为许多投资者带来丰厚回报。 重要的是要记住，负现金流或负利差资产通常是对交易价值的有意押注。许多这些投资者是投机房东（即“炒房者”），他们要么赌租金即将大涨，要么赌资产价值会快速上升。如果价格每月上涨1万加元，那么每月补贴300加元的租金也不算什么，但是，现在情况已经发生转变了！ 有何风险？多伦多公寓价格下滑，加剧杠杆问题 这正是问题的一部分。转售公寓的价格从2016年1月到2022年4月暴涨了145%，平均每月上涨6200加元，使得每月负现金流1000加元几乎可以忽略不计。但是当利率开始上升、价格在2024年6月下跌13%时，这一切发生了变化，平均每月下降3900加元。这些单位不仅现金流为负，出售时还需要承受亏损。 回到之前的风险问题，这对五大银行如何评估借款人风险提出了很多疑问。他们争先恐后地将资本借给这些现金流为负的投机性投资，同时这些资产的价格在下跌。他们是基于投机性预测来进行这些贷款的审批吗？这似乎是基于价格和租金会因人口增长而上升的假设。然而，这忽略了价格已经推高到即使在快速人口增长的情况下，大多伦多地区的住宅空置率上升和租金停滞的事实。 未来，五大行还能像之前一样，对这样的风险不管不顾的支持那些贷款者吗？ 文章来源：https://betterdwelling.com/big-five-banks-back-most-of-torontos-negative-cash-flow-condo-investors/ /a>.

一份新的报告称，加拿大最大的公寓市场正面临着几十年来最大的考验，因为每月亏损的投资者数量和损失金额都在激增。 加拿大帝国商业银行CIBC和Urbanation的这份报告称，成本上升导致今年上半年82%的新公寓投资者的抵押贷款现金流为负，高于2022年的52%。 该报告显示，2023年完成公寓交易的投资者每月现金流为负597加元，高于2022年的每月223加元，而在2021年和2020年，投资者平均每月仍在盈利。 报告称，由于利息成本上升，加上高价公寓的竣工，使去年的购房成本上升了21%，远高于租金8%的涨幅。 作者本杰明·塔尔(Benjamin Tal)和肖恩·希尔德布兰特(Shawn Hildebrant)说，金融形势正在大幅放缓销售和公寓完工速度，这将导致未来几年住房存量停滞。 他们说，这些压力意味着加拿大房地产市场，尤其是大多伦多地区房地产市场，正面临着自1991年经济衰退以来最重大的考验。 /a>.