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  加拿大银行监管机构正在限制银行住宅按揭贷款组合中的高杠杆贷款数量，这些贷款随着价格上涨而激增，使加拿大借款人成为世界上负债最高的国家之一。 《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，据3位知情人士透露，联邦金融机构监管办公室（OSFI）已告知贷方，他们必须限制超过借款人年收入4.5倍的按揭贷款数量。《环球邮报》没有透露消息来源，因为他们无权公开谈论这些措施。 允许多伦多和温哥华等昂贵城市有所放宽 新的收入限制是依现有按揭贷款资格规则制定的，包括了联邦压力测试，该测试要求借款人在利率比协商利率高两个百分点的情况下仍有能力支付按揭贷款。 消息人士称，银行获允许接受某些客户超出这一新的收入比率，从而为多伦多和温哥华等昂贵城市的借款人创造缓解空间。但贷款人的放贷将受到上限的限制，亦即可提供高于收入4.5倍的贷款，即贷款与收入(LTI)的比率为450%。 《环球邮报》从措施摘要中得知，新规定仅适用于新的按揭贷款，不适用于现有贷款或需要续约的贷款。预计将于明年第一季生效。这意味着它不会立即抑制本国的房地产市场，本国楼市的销售和价格在去年的低迷之后已开始回升。 根据OSFI的电邮声明，该规则的应用将不同于按揭贷款压力测试。它适用于银行的贷款组合，并不是对借款人的具体限制。 相比之下，压力测试适用于借款人。 OSFI发言人Shane Diaczuk在声明中表示：“我们正在实施的LTI措施是一项投资组合测试，旨在防止低利率时期高杠杆贷款的积累。” 尽管如此，新规定将使一些借款人更难获得足够大的按揭贷款来购买房产，而由于联邦压力测试和更高的利率，借款人已经很难获得按揭贷款。 然而，自2022年初新冠（COVID-19）疫情期间房地产繁荣达到顶峰以来，高杠杆借款人的比例已大幅下降。2023年第四季度，LTI比率高于450%的新增按揭贷款比例为12%，加拿大央行的数据显示，这一数字较2022年第一季的26%有所下降。 对楼市影响将于明年显现 随着按揭贷款规则的加强，潜在购屋者明年将开始感受到影响，可用的选择可能会减少。 专营住宅贷款经纪业务的Frank Mortgage总裁斯科特（Don Scott）表示：“这将限制借款人的选择，尤其是对于大型标的。”该公司与大约20家贷款机构合作，斯科特表示，这可能会将更多的借款人推向私人贷方，这些贷方不像银行那样受到严格监管，也不必进行按揭贷款压力测试，尽管这些贷方收取更高的利率。 银行游说团体加拿大银行家协会(Canadian Bankers Association)发言人Maggie Cheung表示，该行业仍在评估计划中的新政策的影响。 OSFI担心，如果借款人失业或突然被要求支付更高的利率，那么申请高于其年收入4.5倍按揭贷款的借款人更有可能拖欠贷款。 目前，银行对其账簿上的高LTI贷款数量没有限制。但在多伦多和温哥华，潜在购屋者往往需要藉贷超过收入4.5倍的贷款才能购买房产。 当加拿大央行从2022年开始提高利率时，按揭贷款市场开始出现裂缝。2023年1月，OSFI提出了一项限制这些贷款的计划。当时，银行监管机构考虑将银行每季新增贷款的上限设定为25%，但没有公布更多细节。 新措施摘要显示，OSFI已告诉贷方，所有以房产担保的贷款都将纳入其LTI计算中。这包括另一家贷方的第二按揭贷款和房屋净值信贷额度。 新规则不适用于借款人必须支付按揭贷款保险的保险贷款，因为他们的首付低于房产购买价格的20%。这是因为，如果借款人拖欠每月按揭贷款，保险公司将保护银行并支付贷款。 OSFI将按季度评估每家银行超过4.5倍门槛的贷款。该上限将基于个人贷款数量，而不是未偿还贷款金额。 两位消息人士告诉《环球邮报》，每家银行的投资组合中可以高于LTI门槛的百分比，将根据其按揭贷款投资组合的历史构成单独设定。 OSFI表示，在与业界协商后，监管机构选择了一种考虑每个金融机构各自业务模式的方法。 “我们推出这项措施的方式非常适度，”Shane Diaczuk说。“在目前的利率环境下，该项机构特定投资组合限制，将不会约束任何一家机构的承销方法。这种方法允许各机构继续以过去相同的方式在相对基础上进行竞争。” 来源：都市网 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

当瑞士央行上周四降息时，人们感觉潮流已经发生了逆转。这提出了一个大问题，下一个是谁？ photo：financial post CIBC 资本市场首席经济学家Avery Shenfeld表示，其他央行效仿瑞士央行的舞台已经准备就绪，但何时不是唯一的问题，还有幅度多少也是问题。 他认为，加拿大人可以比世界上大多数国家享受更大的利率减免。 较高的利率显然对加拿大人产生了巨大影响，特别是与美国相比。 Shenfeld表示，加拿大的人均消费正在下降，但美国消费者直到最近才逐渐持平，帮助美国经济避免了像加拿大、英国和欧洲大部分地区的那样的“经济衰退”。 不同国家的抵押贷款运作方式与这种影响有很大关系。 美国人大多拥有 30 年期抵押贷款，而加拿大、英国和澳大利亚的抵押贷款大约每五年重置一次。 他表示，德国人通常锁定 10 年或更长时间，但美国是唯一一个以 30 年期固定利率为常态的国家。 但即使与抵押贷款期限较短的国家相比，加拿大人的情况也更糟。经济合作与发展组织的数据显示，自 2015 年以来，加拿大房价与收入的比率已上升 40%，远远超过其他抵押贷款借款人也面临利率上升风险的国家。 Shenfeld表示，日本和一些欧盟国家等人口老龄化国家的未偿还抵押贷款也较少。 photo：financial post CIBC的图表显示，由于房价大幅上涨和偿债成本集体上升，加拿大人在利息和本金上花费的收入比例在七大主要经济体中仅次于澳大利亚人。 Shenfeld表示，“总而言之，加拿大的家庭部门是最容易受到抵押贷款利率上升影响的部门之一。” 因此，加拿大可能需要更大幅度的降息才能让经济再次发展。他说，大约一半的抵押贷款在利率大幅提高的情况下仍面临续贷，这一事实进一步强化了这一点。2025 年到期的债券将面临比 2020 年利率接近于零时的调整。 Shenfeld补充，“无论加拿大是继瑞士之后的下一个，还是再等一段时间，我们都有充分的理由预计，加拿大的降息幅度必须比家庭债务负担较低、房屋价格便宜或抵押贷款锁定的国家更大。” 蒙特利尔银行和加拿大皇家银行的经济学家预计今年将降息 100 个基点，明年将降息 100 个基点，到 2025 年底将利率降至 3%。 CIBC 预计降息幅度将略有加大，认为加央行将在 6 月份将利率下调 25 个基点，随后在 9 月份下调 50 个基点，在 12 月份再下调 50 个基点，年底利率将降至 3.75%。他们预测到…

多伦多下雨也要征税了？据BlogTo报道，多伦多市议会正在考虑征收一项雨水费（stormwater charge），另外还有雨水费折扣和一项水服务费。 photo：blogto 该提案的实质在于解决多伦多老化的雨水基础设施及其对环境的影响。 随着城市的不断发展和城市化，其有效管理雨水的能力变得越来越紧张。不仅可能导致洪水和水污染，还可能对公共健康和安全构成风险。 多伦多市目前考虑的雨水费，其宗旨是激励市民负责任的使用水资源，同时为基础设施升级和环境倡议提供必要的资金。这并不是第一次出现这样的提议 早在2017年，市议会审议了一项对所有房产征收雨水费的提案，但当时的市长在市议会投票中将其搁置。 photo：blogto 雨水费如何计算 目前拟议的收费结构可能基于物业的不透水表面面积，如屋顶、车道和停车场等硬表面，这些区域在降雨时会导致积水。 将收费与物业特征联系起来，旨在鼓励多伦多业主投资绿色基础设施，例如雨水花园、透水路面和绿色屋顶，以减少雨水流量，减轻城市基础设施的负担。 根据雨水收费建议，雨水管理费用将从水费中扣除，雨水费将在水电费单上单独列明。 对于面积小于一公顷的物业，将根据每一层中所有物业的平均硬表面积，实行分级（tiers）、统一的雨水收费。物业分级由不同物业类型的物业大小决定，分为住宅，多住宅和公寓，以及工业，商业和机构(ICI)。 除了征收雨水费外，市政府还在就大型物业的雨水费折扣抵免计划进行咨询。雨水费用折扣将减少大型物业的雨水费用。 市政府还就可能征收的水服务费进行咨询。水服务费建议将某些管理水务和污水处理服务的固定费用从水费中剔除，并在水电费单上作为单独收费显示。 根据物业类型、面积和硬表面积，小于1公顷的物业，雨水费按每平方米硬表面积$1.68元收费。 photo：city of toronto 支持和反对者 雨水收费的支持者可能会辩称，这符合多伦多成为更具可持续性和复原力的城市的目标。 通过投资绿色基础设施和雨水管理实践，多伦多不仅可以减轻城市化对其水系统的影响，还可以适应气候变化带来的挑战。 此外，雨水收费产生的收入可以专门用于提高水质、保护自然栖息地和促进生物多样性的项目，从而使居民和环境受益。 然而，该提案可能会面临某些方面的批评，特别是在其潜在的财务影响方面。 雨水收费可能会给某些人群带来不公平的负担，例如低收入家庭或小型企业，他们可能缺乏实施水管理解决方案或吸收额外成本的资源。 人们还可能担心实施和执行该费用的行政复杂性，以及可能出现的意外后果，例如财产贬值或经济活动减少。 无论如何，拟议的雨水收费代表了解决多伦多城市水管理和环境可持续性紧迫问题的尝试。 关于雨水收费的虚拟会议计划于 4 月 8 日、11 日和 16 日举行，您可以在线注册参加。 photo：blogto 新闻来源：https://www.blogto.com/city/2024/03/toronto-stormwater-charge/ 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

用发薪日贷款（Payday loan）去偿还信用卡，显然是在寅吃卯粮。但是，加拿大政府现在就在做这样的事。据报道，加拿大政府已经购买了数十亿加元的加拿大按揭债券（Canada Mortgage Bonds，简称CMB），以便为信贷市场注入活力。这种激进的做法表明，加拿大已经很难在全球其他国家找到足够多的投资来支持本国的信贷市场了，加拿大的信贷市场面临资金紧张的难题。 按揭债券是如何运作的 简单来说，CMB是由加拿大政府背书的证券，用于为加拿大的按揭贷款提供融资。贷款机构在发放按揭后，将其集中打包，然后将这个“按揭大礼包”以按揭支持债券（Mortgage Backed Securities，简称MBS）的名义卖给政府。政府为了筹集资金来购买这个大礼包，就需要面向投资者来出售CMB，然后用MBS带来的现金流，为购买了CMB的投资者支付利息，这就形成了一个循环。 （图自 The Economic Times) 但是在今年，情况发生了变化，政府不再只负责为CMB提供担保和承担销售任务，而是亲自下场购买CMB。在2023年秋季的经济声明中，加拿大政府宣布将购买一半的5年期和10年期CMB，总金额高达300亿加元。而这就引发了一个问题：本质上，政府是在借钱购买由他们自己担保的债券，听起来是不是有些不合逻辑？ 借钱来刺激借钱的需求 加拿大政府的这一举动为信贷市场注入了更多的流动性，是一种类似量化宽松的做法。而负责执行这一做法的加拿大央行则表示，这不是在量化宽松，而是一种财政支出的手段，因为量化宽松涉及到了资产负债表的扩张，旨在刺激需求并提高通胀，但加拿大政府购买CMB，是为了刺激按揭需求，以便对房价上涨施加积极的压力。 (图自 Corporate Finance Institute) 从这个角度上看，如果加拿大政府手里有足够的资金，那么购买CMB带来的好处是会让按揭贷款变得更加便宜，流动性更好，而代价就是刺激了更多的住房需求。不过，加拿大政府手里也没有余粮了。今年加拿大的预算赤字预计高达400亿加元，而300亿用来购买CMB的资金占到了赤字总额的75%，也就是说联邦政府借来的400亿现金中，有75%都是用来购买CMB的。借钱来刺激借钱的需求，就是加拿大现在在做的事。 迄今为止，加拿大央行为了实施购买CMB的计划，已经参加了两次CMB的拍卖，先是在2月购买了35亿加元的10年期CMB，然后又买了40亿加元的5年期CMB。今年刚刚过去两个月，央行已经将购买CMB预算的25%花完了。 (图自 J.P Morgan) 联邦政府购买CMB的愚蠢计划，不单单是政府在为自己的债务提供担保，而且政府还试图隐藏真实的借贷成本。由于普通大众对于信贷市场的理解和认知有限，他们很难明白真正发生了什么。但有一个明确的信号是所有人都应该注意的：加拿大已经很难在国际市场上找到投资者来购买CMB了。 涌入加拿大的海外资本正在减少，同时加拿大的资金外流金额屡创历史新高。加拿大过于依赖房地产的经济发展模式，到底还能支撑多久呢？ 来源：高度 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.