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The above picture comes from “加拿大都市网” 【星岛都市网】想象一下：你购买了一套房子，银行为你提供一个固定的利率，使你的按揭付款在未来30年内保持稳定。 如果你愿意，可以提前还清贷款：没有高额罚款的担忧。 而且，如果利率大幅下降，你还可以重新融资，享受更低的月供！ 这就是（非常笼统地来说）美国大部分按揭的运作方式。 而加拿大联邦政府最近表示，他们对将这种模式引入加拿大感兴趣。 在本周一提交的秋季经济声明中，提到了一种将长期按揭更加广泛引入加拿大的想法。 在“降低购房成本”一节中，联邦政府表示，正在“研究障碍”，以使最高30年期限的按揭成为可能——这是一种为借款人提供更多选择的方式。联邦政府计划启动咨询，以探索将这些长期选项引入按揭市场的可能性。 但专家对《环球新闻》表示，这种模式目前在美国住房市场是独一无二的——有人甚至称其为按揭中的“科学怪人”——并警告称，将这种产品引入加拿大将是一项艰巨的任务。 此外，一些人认为，这种变化可能并不会让潜在买家觉得住房市场更加负担得起。 按揭策略师罗伯特·麦克利斯特（Robert McLister，MortgageLogic.news）在一封邮件中表示：“大多数选择固定利率的借款人表示，他们希望拥有美国风格的按揭……直到他们看到价格标签。” 加拿大按揭结构概览 你可能已经熟悉加拿大按揭的结构，但这里简要回顾一下。 当购房者申请按揭时，通常会贷款并在25年内偿还，尽管联邦政府最近实施了变化，使30年摊销更易获得。 在这25或30年的期限内，按揭通常分为不同的固定期限。加拿大的房主通常选择固定利率的按揭，期限为五年或更短。 在五年期满时，根据续约时的市场情况，利率会发生变化，按揭期限重新开始，直到房主还清全部贷款或结束按揭。 还有一些可变利率的选择，其利率会根据加拿大央行的借贷成本上调或下调的决定而波动，这些也有固定期限，通常在几年后续约。 但在美国，如上所述，最受欢迎的按揭选项无疑是30年期固定按揭：整个贷款期间一个固定的利率。如果利率下降，房主仍可以通过支付一定费用重新融资，以享受更低的月供，但通常无需在按揭期间与贷款方重新谈判条款。 这也是为什么近年来加拿大和美国的加息周期对加拿大家庭的影响更大，因为他们需要更频繁地在新的环境中续约按揭，并适应更高的还款额。 在美国，也存在一种称为可调整利率按揭（ARM）的选项。这种按揭在贷款剩余期限内每年调整一次利率。 在美国，大多数按揭也是完全开放的，提前还款不会受到罚款。而在加拿大，大多数按揭是封闭式的，且附有固定条件，规定加速还款的时间，这通常伴随着较低的利率。 另外，加拿大的金融体系结构还规定，如果按揭在五年后提前终止，贷款方只能收取最多三个月利息的罚款。 麦克利斯特指出：“除非修改《加拿大利息法》，否则贷款方会将借款人提前还款的风险成本计入利率中。”这会使超过五年期限的按揭利率变得更高。 美国模式的挑战与风险 如果你是贷款方，提供一个30年期固定利率的单一贷款，可能存在许多不利的商业决策因素。毕竟，在30年里，很多事情都可能发生变化。如果央行利率上升，而借款人仍在支付较低的按揭利率，你实际上会亏钱。 此外，借款人可能会因失业等重大生活变故而影响还款能力。 Pineapple Mortgage首席执行官舒巴·达斯古普塔（Shubha Dasgupta）对《环球新闻》解释说，为了应对这些未知因素，较长期按揭需要附加“风险溢价”。 美国按揭利率通常比加拿大高——截至周三早晨，美国典型按揭利率约为6.6%，而加拿大固定利率产品在4%至5%之间浮动。 为了应对30年按揭产品的风险，美国的利率本应更高。 这就引出了两个按揭市场的关键差异：美国的房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），这两家政府支持的机构在维持美国住房市场运行中发挥了重要作用。 这两家机构从贷款方那里购买按揭，将其打包并作为按揭支持证券出售到金融市场。 达斯古普塔解释说，这一系统为银行释放了资金，使其能够发放更多贷款或开展其他业务，同时仍能为美国购房者提供原本昂贵的30年期贷款。 这种系统是美国住房体系自大萧条以来的基石，因此大多数美国房主可以获得比世界其他地方更长期限的按揭。 加拿大没有类似的系统来为发放按揭贷款的银行提供流动性，因此加拿大的贷款方必须通过几年后重新谈判贷款条款来保护其投资。 达斯古普塔表示，如果没有像美国这样的政府支持体系，加拿大贷款方将不得不收取极高的利率。 “这些更长期限的按揭必须附加一定的利率溢价，以对冲未来可能的利率环境，”他说。“所以这最终使得加拿大人需要支付更高的费用。” 他补充道，如果考虑推出30年按揭选项，加拿大按揭和住房公司（CMHC）和其他保险公司可能需要在缓解贷款方风险方面发挥重要作用。 “这对他们的投资组合来说风险很大，”他说。 在加拿大，按揭付款的稳定性与成本之间始终需要权衡。这也是为什么五年期固定按揭在加拿大如此受欢迎的原因之一，因为它历史上兼顾了安心和成本管理。 麦克利斯特表示，加拿大六大银行需要在实施美国模式方面发挥作用，但他质疑消费者对长期按揭的需求是否足够明确。 “我不认为会有显著的需求，原因很简单：30年期利率会比普通的五年期固定利率高出很多，”他说。“而如果政策制定者无法解决罚款风险问题，这将进一步缩小潜在市场。” 虽然美国按揭市场似乎在长期稳定性和灵活性方面对消费者更友好，但达斯古普塔认为，加拿大人从一系列较短的期限和通常更易管理的利率中获益。 他表示，这种系统让房主更容易在市场改善时受益，而无需经历完全重新融资按揭的繁琐程序。 达斯古普塔说：“每隔几年续约一次，让贷款方有机会确保借款人的信用状况仍适合贷款条款或根据需要进行调整，同时也让加拿大人可以确信，虽然低利率的好日子可能不会永远存在，但坏日子也不会持续太久。”（都市网Rick编译，图片来源星岛资料图） （ref:https://globalnews.ca/news/10925585/30-year-mortgages-canada-us/）…

加拿大央行上周将政策利率下调50个基点，进一步拉大了与美国联邦储备局政策利率之间的差距，目前这一差距已达约130个基点。尽管美联储可能在本周会议上降息以缩小这一差距，但美国利率优势仍将持续存在。 由于借贷成本与政策利率直接相关，未来一段时间内，加拿大的利率水平将继续低于美国。这一利差将推动更多投资流向收益更高的美元资产，进一步压低加元对美元的汇率。此外，美国当选总统特朗普威胁对加拿大采取贸易行动，可能进一步打击加元。如果加拿大央行通过进一步降息应对特朗普的贸易威胁，加元的压力将更加明显。 数据显示，2024年1月1日，加元兑美元的汇率为1美元兑换1.33加元，而到12月13日，这一汇率已下跌至1美元兑换1.43加元，贬值幅度约为7.6%。 加元疲软的经济影响 简而言之：它将增加对国内产出和劳动力的需求，并通过提高进口价格对通胀造成上行压力，同时也可能降低生产率增长并进一步损害生活水平。 加元疲软可能带来多方面的经济影响。一方面，贬值会刺激对加拿大国内商品和劳动力的需求，并通过进口价格上涨推高通胀水平。然而，加元疲软也可能对生产力增长和国民生活水平产生负面影响。 加拿大大量机械设备和信息通信技术依赖进口，而这些资本设备是推动生产力增长的重要动力。加元贬值使得进口资本设备更加昂贵，从而削弱企业的投资意愿。此外，加元疲软可能减少外国竞争对国内企业的压力，进一步降低其投资生产力提升资产的动力。 生产力的下滑对于改善生活水平极为不利。数据显示，2024年第三季度，加拿大经济增长率为0.3%，但人均GDP（反映生活水平的关键指标）在剔除通胀后下降了0.4%。 吸引外国直接投资的挑战 加元贬值还可能对外国直接投资（FDI）产生抑制作用。尽管加元疲软使美国企业更容易收购加拿大资产，但也降低了美国企业在加拿大赚取利润的美元价值，并增加了财务不确定性，从而削弱了对加拿大的投资兴趣。这种现象可能阻碍技术转移和长期经济发展。 政策制定者的责任 加拿大央行的降息政策旨在维持2%的通胀目标，但生产力的提升还需要政府采取更有效的政策。为促进生产力增长，加拿大政府应降低企业税率和资本利得税，以鼓励创新和创业。同时，联邦和省级政府应减少繁琐的监管和市场进入壁垒，尤其是针对中小企业的障碍。此外，消除省际贸易壁垒将是提高生产力的关键举措。例如，通过互认省际标准和许可要求，可大幅减少贸易和劳动力流动的障碍。 展望未来 尽管加拿大通胀率较低，劳动力市场疲软，经济增长前景不明，但央行的低利率政策似乎是合适的。加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆希望通过推动经济活动吸收过剩产能，防止通胀率降至2%以下。然而，要真正提高生产力和国民生活水平，政府必须营造更有利于投资和创新的环境，这对加拿大经济的长期发展至关重要。 文章来源：https://www.fraserinstitute.org/commentary/declining-canadian-dollar-could-stifle-productivity-growth-canada 文章来源于网络，不代表本网观点。 1条评论 作者太强调负面影响了，货币贬值对经济增长的影响将是显著的 Jack -1824c37 said 46 seconds ago /a>.

在像多伦多这样的爆炸性城市中，房地产不仅关乎位置，更关乎资源。 对于房主和租户来说，形势看起来相当不错：通货膨胀有所缓解，租金普遍下降，而且市场上有大量待售住房库存等待入场。但直到加拿大央行恢复到疫情前的利率水平，且建筑商重新投入建设，多伦多人将不得不考虑传统的玻璃盒子和迷人地块之外的选项。这反而是件好事。 过去一年，我们的读者阅读了许多成功的故事，反映了这一新现实：一位东区家庭在自家后院建造了一座闪亮的悬臂结构奇迹；退休人员放弃城市生活，转而在海上航行；一对夫妻从多伦多到格雷县，再回到城市；还有更多其他故事。 2024年《多伦多生活》最受欢迎的房地产故事： 第10名 “我们退休后，卖掉了房子，开始全职生活在游轮上”Tori Carter 和 Kirk Rickman，分别是50岁和54岁，这对夫妇并不是传统意义上的退休人士。在2022年，这对来自安大略省布莱顿的夫妻放弃了高尔夫球场和在家的悠闲日子，选择了海上的生活，他们卖掉了房子，决定全职生活在游轮上。在这里，这对“游牧”夫妇讲述了为什么他们放弃了陆地生活、海上生活的挑战，以及他们是如何以几乎与拥有和维护一所房子的费用相同的代价，参观了75个国家的。 | 由Tori Carter 和 Kirk Rickman 撰写，Alex Cyr 编辑 | 1月12日 第9名 “我住在市中心的一间300平方英尺的公寓。这里是我如何优化空间的”2021年，Elise Yu在未见过房子的情况下购买了她的300平方英尺单间公寓。她当时住在温哥华的父母家里，渴望搬出来。“我绝对能看到自己住在多伦多市中心的城市女孩生活中，”她说。在祖父母的帮助下，Yu这位27岁的媒体监测公司市场经理能够支付这间小公寓的首付。| 由Isabel B. Slone 撰写 | 4月15日 第8名 “我们在东约克建了一座价值65万加元的四卧室巷道屋”Dannick Farrales 和他的妻子Christine正在寻找能容纳日益壮大的家庭的新家，但他们很快意识到，在多伦多拥有一所独立住宅的梦想是遥不可及的。解决方案：在Dannick父母的后院建造一座四卧室巷道套房。“感觉像是找到了房地产市场的一个漏洞，”他说。看看这个家庭是如何实现这个梦想的。| 由Dannick Farrales 撰写，Alex Cyr 编辑 | 8月1日 第7名 “我们从多伦多搬到意大利，翻新了一座17世纪的农舍”当丈夫和妻子组合Alper Ozdemir和Cynthia Liu退休时，他们将“雪鸟”生活带到了一个新的高度。没有选择去度假胜地，他们购买了一座价值33.355万加元的意大利农舍，并且还是一个需要大修的房子。现在，在耗资120万加元完成的翻新工作后，他们更进一步，把多伦多的房子出租，决定全职搬到欧洲。看看他们是如何做到的。| 由Alper Ozdemir 和 Cynthia Liu 撰写，Maddy Mahoney 编辑 | 2月12日…

据Financial Post报道：加拿大统计局周一发布的初步估计显示，11月份国内生产总值环比下降0.1％。这是今年以来的首次收缩。 但10月份的GDP增长了0.3%，高于分析师预测的0.2% 和统计局预估的0.1%。统计局还将9月份的增长数据从0.1%修正为0.2%。 加拿大皇家银行（RBC）经济学家Abbey Xu指出，11月份的萎缩是一个预估值，“通常会进行大幅修改”，但它与RBC正在追踪的11月份批发和制造业销售放缓以及消费者支出回落的预估值相符。 周一的GDP数据公布后，加拿大两年期政府债券收益率下跌超过一个基点，至3.038%；同时，加元进一步贬值，截至东部时间上午9点，跌至1美元兑1.4430加元。   10月份资源行业贡献最大 10月份加拿大经济的20个行业中有12个实现增长，其中采矿、采石和石油天然气开采对经济增长的贡献最大，该行业在连续三个月的下降后增长了2.4%。然而，这种强劲表现似乎是短暂的，11月该行业的产出再次出现下滑。 交通和仓储行业10月实现连续第三个月增长，增幅为0.2%，尽管受到蒙特利尔港和美国东部多个港口罢工的影响。但11月的初步数据显示，这一行业萎缩，结束了增长的势头。 凯投宏观（Capital Economics）的副首席北美经济学家Stephen Brown在给投资者的报告中表示，“考虑到此前港口罢工导致铁路货运量下降以及加拿大邮政罢工的开始，11月的萎缩并不令人意外，其中一些影响将在12月得到扭转。”   房地产行业显著复苏 自今年6月以来，加拿大央行已连续降息5次，累计降息175个基点。有迹象表明，央行的快速降息开始推动经济活动，特别是在房地产市场。 房地产行业（销售和租赁）10月份增长了0.5%，实现连续第六个月增长，也是自1月以来的最大月度增幅。与房地产相关的建筑业则连续第三个月上涨 0.4%，其中非住宅建筑业上涨最明显。 10月房屋销量的增加推动了房地产经纪和住房相关活动的增长，尤其是在多伦多和温哥华这两个主要市场。10月的行业活动水平达到了自2022年4月以来的最高点，而当时正是加拿大央行开始加息的时期。 初步数据显示，房地产行业的势头在11月继续保持，与住宿和餐饮服务行业共同引领了当月的增长。 加拿大国家银行（National Bank）经济学家Daren King在给客户的报告中表示：“对加拿大银行而言，从对利率敏感的房地产行业连续稳步增长来看，降低利率显然正在产生效果。” 但经济各个领域的增长尚未扩大，King表示，“我们仍然预计第四季度的增长速度将略低于潜在增长速度（由于预计11月份将出现收缩）。”   央行下月或暂停降息 10月的强劲增长和11月的下降表明，基于行业的数据显示，如果12月的经济增长保持不变，那么加拿大第四季的年化GDP增速为1.7%。这将高于经济学家预测的1.5%，但低于加拿大央行预期的2%，也高于第三季度以开支为计算基础的1% GDP增长率。 加拿大央行此前表示，希望通胀在连续11个月保持在目标范围（1%-3%）后看到经济增长提速，而略低于央行预期的产出数据可能会促使央行继续降息，尽管央行行长Tiff Macklem在12月11日已表示准备放缓快速降息的步伐。 蒙特利尔银行（BMO）利率和宏观策略师Benjamin Reitzes接受BNN采访时表示，“总体来看，这是一个相当不错的报告”，并指出第四季度的经济增长与经济学家的预测一致。他表示，“这份报告并没有改变更加渐进的降息趋势。” 加拿大帝国商业银行（CIBC）经济学家Andrew Grantham在给投资者的报告中表示。“尽管有迹象表明，受利率影响较大的经济领域已经因加拿大央行降低利率而表现出复苏，但新年还需要进一步的利率宽松措施以帮助缩小产出缺口。” 另一方面，加拿大的移民政策收紧、为期两个月的消费税减免、潜在的美国关税以及围绕总理特鲁多未来的不确定性，可能会对未来几个月的经济增长和通胀前景产生影响。 加拿大牛津经济研究院经济学家Michael Davenport表示，尽管预计第四季度经济会有所回升，但整体经济依然未完全运转顺畅。 Davenport认为，消费税减免所带来的刺激措施将在新年推动消费者支出。加上联邦放宽的抵押贷款贷款规则以及“改善的家庭财务状况”，这应该会在明年带动GDP的增长。 “然而，由于经济中仍有充足的闲置产能，我们预计加拿大央行可能会继续推进四次25个基点的降息，将政策利率在2025年年中降至2.25%。” 目前，央行的基准利率为3.25%。Grantham亦预测，利率可能需要略低于中性水平，预计到2025年将降至2.25%的低点。 凯投宏观的Brown则指出，由于经济增长趋势接近央行的预测，这增加了央行在1月的下次会议上暂停降息的可能性。而且，10月份经济增长强于预期，9月份和8月份GDP的上调，体现出更加积极的前景。 央行的下一次利率决议日是1月29日，届时央行还将发布一组新的经济预测。 来源：温房网综合Financial Post，BNN 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.