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近日，万锦市一项涉及785套公寓和34套联排别墅的高密度住宅开发计划引发居民强烈反对。该项目由Remington Group提出，拟在万锦东南部14th Avenue /Markham Rd 附近的8.19英亩空地上建设三栋9至11层的租赁公寓。然而，当地居民担忧，该项目将加剧交通拥堵、停车短缺和公共资源紧张。 拟建高密度住宅 70%市场价出租 30%为可负担房 根据申请，该项目包含三栋公寓楼，其中两栋楼70%的单位将按照市场价格出租，30%将以低于市场价10%的价格出租。第三栋公寓将由社区住房提供机构Micah管理，其中40%的单元将作为“租金与收入挂钩”的可负担住房。 万锦市长弗兰克·斯卡皮蒂（Frank Scarpitti）支持该项目，认为万锦市目前缺乏可负担住房，而这项计划可以为医疗、零售等行业的年轻专业人士提供住所。 然而，许多居民对此持反对态度。2月4日，约300名居民出席市政厅的公共会议，表达对交通、停车及公共资源紧张的忧虑。 图片来源：R.J. Johnston Toronto Star 居民反对：交通、停车、学校承压 44岁的居民Nathan Zhu表示，他在2020年购买了期房，并于2022年搬入该社区。得知这一开发计划后，他感到惊讶：“这个社区已经很拥堵了，如果再增加800户家庭，意味着700到800辆额外的汽车，但根本没有足够的道路让车辆通行。” 居民还担心，附近的公立学校已经师资短缺，新开发项目将进一步加重负担。居民Serena Li认为，购房时开发商承诺周边将建设商业设施，如诊所和理发店，如今却要改建为高密度住宅，她感觉被误导。 居民Reed Zhao则质疑市府改善交通的承诺：“我感到非常沮丧，几乎对市政府能否改善14th Avenue的交通状况不抱希望。” 此外，部分居民担忧，新开发可能加剧洪水风险。去年夏天的暴雨曾导致雨水在该空地周围形成小型溪流，而新开发项目的地面停车场可能进一步削弱土壤吸水能力。 市长回应：开发符合规划 交通影响有限 面对居民的强烈反对，斯卡皮蒂市长在会议上表示，该地块自始至终都被划为综合用途，包括办公、零售和高密度住宅，并未改变性质。 市政府的交通影响研究显示，即使该项目建成，周边道路的交通流量不会显着恶化。斯卡皮蒂强调，随着万锦市公共交通系统的扩展，居民对私人汽车的依赖将减少。 对于居民对学校承载力的担忧，斯卡皮蒂援引学区信息称，最近的公立学校Ellen Fairclough Public School目前仅70%满载，仍有充足学位可容纳新增学生。 市议会面临决策 开发商可上诉省级机构 目前，万锦市议会需在4月12日前作出决定，否则开发商可向**安大略省土地仲裁机构（Ontario Land Tribunal）**提出上诉。 多伦多大学规划学教授Matti Siemiatycki指出，市政府在推动住房供应的同时，也需要确保配套基础设施到位。他警告，如果高密度住宅开发频频受阻，大多伦多地区的年轻人才可能会流失到其他城市，影响地区经济发展。 “我们看到越来越多人才离开大多伦多，这将是一个严重的风险。如果政治因素阻碍了城市增长，最终影响的将是整个社会。”Siemiatycki说。 市政府计划在3月举行另一场公开会议，继续听取居民意见，并就最终方案进行讨论。 另：房大师app上可查寻廉租房信息。请查阅相关介绍！ 文章来源：https://www.thestar.com/real-estate/this-neighbourhood-is-already-full-why-a-rental-development-has-markham-neighbours-and-their-mayor/article_575ec1f4-eadf-11ef-978e-ef8b877c3e8c.html 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

加拿大正处于一场前所未有的财富转移之中，婴儿潮一代的老龄化正在给他们的孩子留下创纪录的财富专家警告称，这可能对该国的社会和经济结构产生重大影响。 万亿财富将在三年内转移 根据加拿大特许专业会计师协会的估计，从 2023 年到 2026 年，加拿大的婴儿潮一代将在其子女——千禧一代和 X 世代之间转移 1 万亿元 的财富。 这笔财富的主要来源是房地产投资。由于房价大幅上涨，许多婴儿潮一代吃到了房产的红利积累了大量资产，并计划将其传承给后代。 萨斯喀彻温大学爱德华兹商学院院长基思·威洛比表示，这场财富转移可能对经济和社会结构产生广泛影响。他形容其规模之大，就像一场“价值数万亿元的海啸”正席卷加拿大。 推动房市需求 进一步加剧住房短缺 这种现象在温哥华、多伦多等房价飙升的城市尤为明显，甚至在萨斯喀彻温省也有所体现。威洛比指出，这些继承财富的年轻人可能会将资金重新投入房地产市场，用于购房或直接由父母支付首付。 由于加拿大正面临住房供应短缺，额外资金的涌入可能进一步推高市场需求，进而拉升房价。 “如果住房、别墅或汽车的供应量没有同步增加，那么价格就会上涨。”威洛比解释道。 加拿大帝国商业银行（CIBC）报告称，2024 年首次购房者中，31% 将依赖家庭成员的经济支持购房，远高于 2015 年的 20%。此外，家庭赠与的金额也在大幅上升，从 2019 年的 66,000 加元增长至 2024 年的 115,000 加元。 财富差距加剧 影响社会公平性 这种财富转移正在进一步扩大加拿大的贫富差距。加拿大统计局的研究显示，1990 年代出生的人中，父母拥有房产的人，自己成为房主的可能性是父母没有房产者的两倍。 《麦克林》杂志的作家卡特里娜·昂斯塔德指出，这种不匹配的财富分配正在扭曲人们对中产阶级生活方式的认知，形成了一种“地位迷雾”，即隐形财富让个人的社会地位与其可见收入脱节。“很多人认为，只要自己努力工作，就应该获得回报。但现实情况是，有人凭借职业成功积累财富，而另一些人则通过继承获得财富。”他说。 农地价值也在飙升 在萨斯喀彻温省，农地价值的不断攀升使家庭农场成为这场财富转移的核心之一。 加拿大统计局数据显示，自 2016 年以来，该省的农田和建筑物平均价值已翻倍，一座农场的平均价值可能超过 300 万加元。 “在 80 年代和 90 年代，人们还在担心谁能继续务农。如今情况正好相反，年轻人知道农场价值巨大，他们可能不知道确切数字，但他们清楚这里蕴含着大量财富。”托芬说。 财富分配不均 让部分群体被排除在外 尽管财富转移正在进行，并推动房地产市场繁荣，但并非所有加拿大人都能从中受益。 几十年前未能进入房地产市场的 新移民，以及…

加拿大住房和抵押贷款公司（CMHC）预计2026年开始出现适度的经济复苏，随着抵押贷款利率的下降和政策变化释放出积压需求，住房销售和价格预计将反弹。 地缘政治和经济压力影响预测 CMHC指出，加拿大的经济前景受到美国可能加强贸易限制的影响，这可能会对加拿大出口征收高达25%的关税。此举将削弱加元，降低投资信心，并可能推高通货膨胀，从而增加经济衰退的风险。 住房市场直接与这些宏观经济趋势挂钩，因为失业和财务不确定性可能会抑制买家信心。与此同时，联邦政府决定在2025至2027年间减少移民目标，可能进一步限制住房需求，特别是在高成本的城市中心，移民通常是租赁市场和二手市场的重要支撑。 尽管面临这些挑战，CMHC预计由于抵押贷款利率下降和政策变化使购房更加可负担，住房活动将在短期内改善。 住房开工放缓，但二手房市场加强 尽管在安大略省和不列颠哥伦比亚省等地，住房价格依然相对于收入水平偏高，导致可负担性问题依然存在，CMHC预测将出现转变：二手房可能会吸引大部分重新激发的需求，而新房建设预计会放缓，尤其是在公寓领域。 开发商在销售预售单位方面面临越来越大的困难，特别是在那些高度依赖投资者活动的市场。因此，CMHC预计在未来三年内公寓开工将减少，但整体住房开工预计仍将高于过去十年的平均水平。 独立屋、半独立屋和联排别墅可能会迎来轻微复苏，尤其是在那些更具可负担性的地区。与安大略省和不列颠哥伦比亚省相比，价格较低的阿尔伯塔省和魁北克省预计将出现强于平均水平的住房需求。 租赁市场出现缓解迹象 由于空置率创下历史新低，租赁市场一直面临压力，预计随着新供应的加入和需求的略微放缓，租赁市场将进一步得到缓解。虽然租金增长可能会放缓，但可负担性显著改善将需要时间。移民水平下降以及更多首次购房者进入市场将逐步减少租赁需求。 同时，租赁市场降温，加上投资者出售公寓单位增加，可能为有意转向购房的租客创造新机会。尽管如此，随着收入增长仍滞后于近年来租金的迅速上涨，可负担性问题将依然是关键挑战。 三种可能的房地产市场情景 CMHC承认前景仍高度不确定，因此没有明确的基本情境，而是提出了三种可能的情境，以应对可能影响市场的各种经济和政策变化。 在低增长情境中，更深的经济放缓可能会推迟住房复苏，导致长期的可负担性问题和住房建设减少。相比之下，高增长情境将看到更强的经济基本面、较低的抵押贷款利率和稳定的移民政策，加速住房需求并推高价格。 目前，CMHC的中等增长情境表明，住房市场将在2025年开始逐步复苏，2026年和2027年将迎来更强劲的增长势头。虽然某些地区，特别是那些住房市场更加可负担的地区，预计将出现高于平均水平的价格增长，但更昂贵的市场将经历较慢的复苏。 上传:加国易居 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

我认为，2025年1月的供应数据是一个重要的参考点。这可能是我们见过的最大年比年新挂牌量增长，而大部分增长是由公寓推动的。2024年，我们以6,300个活跃公寓挂牌开始，最终接近12,000个。到了2025年，我们的起始点是8,500个活跃公寓挂牌，如果历史增长趋势继续保持，可能会达到15,000个。需要说明的是，多伦多地区房地产委员会（TRREB）新增了几个本地分委员会，我还在分析这是否对数据产生了影响，但根据目前公寓主导TRREB供应的情况，我猜应该没有影响。 大多伦多地区（GTA）房地产市场以惊讶和挑战的混合形态迎来了2025年。挂牌量显著增加，销售略有下降，买家行为发生变化，这些因素共同塑造了预计将是一个过渡之年的前几个月。 那么，究竟发生了什么？我们可以将其分解为三个主要趋势： 被压抑的供应终于进入市场。 公寓市场承受的压力最大。 区域市场出现分化，带来了机遇和风险。 多年来最大供应激增 几个月来，我一直认为，由于公寓供应创纪录的交付，我们的市场可能会迎来供应激增。1月的数据显示，这一预测得到强有力的验证——大多伦多地区房地产市场正经历近年来最大规模的新挂牌涌入，但需求未能跟上。 新挂牌量同比激增48.6%，从2024年1月的8,337个增至今年的12,392个。活跃挂牌量飙升70.2%，将总可售库存推至17,157套，较去年10,083套大幅增长。然而，销售同比下降了7.9%（从4,177套降至3,847套），尽管供应量激增。 这一变化表明，卖家正急于回归市场，如果他们继续超越买家需求，2025年春季大多伦多地区可能会进入买方市场。尽管绝大多数卖家是主动挂牌，但由于经济困境，小部分卖家正被迫出售，这可以从房地产经纪人Robert Marsiglio和Peter Kiriouzoupoulos观察到的强制销售挂牌量的上升看出。 这些由贷款方推动的销售虽然仍是总挂牌量中的一小部分，但却突显了抵押贷款违约的增加，为原本已供应过剩的市场带来了困境库存。如果 distressed inventory（困境库存）继续涌入，价格发现可能会在审慎贷款人的作用下加速，他们可能在流动性差的市场中寻求流动性。与卖家不同，买家似乎并不急于行动。即便有大量库存，买家依然在拖延时间，采取更强硬的谈判策略，并等待可能的利率下调再做决策。这一点从2025年的市场上看，挂牌天数几乎没有变化，尽管从2023到2024年有所上升，得到了充分印证。 更多供应意味着价格压力增加。随着库存增长远远超过销售，买家现在在某些产品类别中拥有更多的谈判杠杆，这迫使卖家以更具竞争力的价格定价，特别是在市场较弱的细分领域。 如果这一趋势持续下去，我们可能会看到更长的市场滞销期，更多的降价，并且在某些细分市场可能出现买方市场。虽然需求可能在2025年借助借贷成本的进一步下降而回升，但目前这一大规模供应激增正将市场倾向于买方，给那些准备好出手的买家创造机会。 公寓市场承受压力 如果说市场的某一部分表现出真正的疲软，那就是公寓市场。 公寓销量同比下降12.1%。 在多伦多（416区），公寓销量下降了14.5%，降幅较905区的7.4%更大。 公寓销售价格在大多伦多地区下降了1.6%，这是唯一出现价格下降的住房类型。 公寓表现疲软的原因是什么？ 过剩供应正成为大多伦多地区公寓市场的主要因素，尤其是随着大量预售公寓的完工，这波供应预计将于2025年迎来爆发。根据Urbanation的数据显示，2025年预计将有大约31,000套新公寓交付，这将显著增加库存量。这些公寓很多是在借贷成本较低时购买的。 可负担性问题也加剧了公寓需求的困境。目前的按揭利率已经将持有成本推高至新高，这使得传统上通过公寓进入市场的首次购房者变得更难以承担。同时，尽管租赁市场依然强劲，但未能与日益增加的所有权成本同步增长，导致投资者在新完工单位上无法获得正现金流。 接下来会怎样？ 预计2025年上半年公寓库存将继续增加，除非需求能够赶上供应，否则价格可能仍会承受压力。投资者可能需要调整租赁预期或重新考虑短期退出策略。 并非所有市场条件相同 1月的TRREB报告中最引人注目的一个趋势是，大多伦多地区并非所有地区都面临相同的市场条件。以下是当前市场的几大有趣趋势： 多伦多（416区）的半独立住宅销量增长领先。半独立住宅销售同比增长了25.7%，使其成为416区表现最强劲的住房类型。这表明买家在看到半独立住宅提供比公寓更多的空间且比独立住宅更具可负担性时，愿意选择这种住房类型。 多伦多（416区）的联排别墅价格增长为所有住房类型中最强，年增幅为5.1%。然而，905区的联排别墅价格增长则微乎其微，仅为0.6%，因此整个大多伦多地区的价格增长为1.6%，表明这一住房类型的需求在多伦多市区较为集中。 公寓销量表现最为疲软。其他所有住房类型无论是价格还是销量都有一定程度的韧性，然而公寓销量同比下降了12.1%。多伦多的公寓销量锐减14.5%，而905区的公寓销量下降7.4%。与此同时，公寓价格整体下降了1.6%，多伦多公寓价格的降幅更大。 2025年展望 TRREB的展望建议，大多伦多地区房地产市场将在2025年经历温和的价格增长，与通胀水平相当。然而，市场的走势将取决于几个关键因素： 预计到2025年底，利率将下降至2%至2.75%之间，这可能有助于借贷成本变得更可承受，从而刺激需求。 库存水平也将起到关键作用。如果当前供应激增继续超过销量，市场可能会长期保持疲软，给价格带来下行压力。 最后，买家情绪仍是一个不确定因素。许多潜在买家依然在观望，等待明确的利率下降和经济稳定信号。如果可负担性改善且信心回升，需求可能会迅速反弹，再次改变市场动态。 如果你是买家，现在是一个机会，可以四处挑选、谈判并等待合适的交易。如果你是卖家，定价现实非常关键——在市场变化时定价过高只会导致房产滞销。 春季市场将是最大的考验——买家会回来吗？还是供应会继续增长？让我们拭目以待2025年第二季度的表现。 上传:加国易居 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.