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地产公司Royal LePage表示，加拿大的外国房屋买家禁令是不必要的，并且对本国房屋成本或供应的影响不大，反而是利率变动使得房屋销售一夕之间下降。 尽管立法禁止外国公民和外国企业在本国购买住宅物业，然而实施几年来仍存在事与愿违的情况，Royal LePage首席运营官约列夫斯基（Karen Yolevski）表示，该禁令对房屋成本或供应几乎没有影响。 约列夫斯基周五（20日）在接受BNNBloomberg.ca采访时表示：“我们确实没有看到这项禁令对任何市场产生影响，无论是公寓还是豪华房产。” 她指出，该禁令既没能压低豪华住宅的价格，也没能影响普通住宅的供应或价格，真正造成影响的是利率变动。 《本网广告》 “它没有达到政策预期的效果，因此我们会说这是一项不必要的政策和不必要的禁令。” 约列夫斯基估计，外国买家在加拿大买家中所占比例仅为个位数。她表示，外国买家（包括在加拿大上学的孩子）除了寻找投资房产，或在乡村寻找房产外，购买活动并不多。 “在禁令实施之前，我们看到了两件事：第一，我们对住房有很大的需求，有很多移民，很多人希望为年轻人买房，用于投资，但我们没有充足的供应，”她指出，“我们建造房屋的速度不够快，也没有把房屋推向市场来满足这种需求。” 在疫情期间随着利率下降，许多人购买房地产，直到2022年利率再次上升，销售活动才开始下降。 “当利率在2022年开始上升时，我们看到销售活动立即受到巨大影响 – 销售活动基本上是在一夜之间下降，人们退缩并说‘好吧，利率上升，这使得房子更贵，也许价格会上涨’。” 约列夫斯基表示，反而取消外资所有权并未对销售或供应产生影响，因此，她主张取消有关限制。 图：加通社 来源：加国都市网 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

加拿大最大的房地产市场正在成为该国最大银行的一大难题。昨日提到，加拿大皇家银行（RBC）的大多伦多地区（GTA）房贷组合在2024年第三季度严重拖欠（90天以上）房贷的情况大幅上升。应部分读者的要求，我们对此进行了深入分析。虽然多伦多的房地产市场近期看似平稳，但市场基础的裂缝正迅速显现。房价几乎没有明显变化，许多人因此忽视了问题的严重性。然而，卖家宁愿陷入拖欠也不愿降价，揭示出一个更令人不安的趋势。 大多伦多地区房贷拖欠率在RBC飙升 RBC在加拿大最大的房地产市场开始遇到一些波动。2024年第三季度，其大多伦多地区的严重拖欠率攀升至0.27%。这一数字比前一季度增长了42%，比去年同期上涨了170%。该拖欠率略高于RBC的全国平均水平，并且高于自2017年小规模外国买家泡沫以来的任何时期。更令人担忧的是，市场崩溃的速度正在加快。 RBC的大多伦多地区房贷组合的拖欠率在过去两年中飙升了575%。考虑到自2020年以来的借贷量，拖欠的房贷数量在绝对值上也远超2020年之前的水平。 《以下本网广告》 延迟的市场问题放大了后果 政府为了在高度关注期间缓解房贷拖欠所使用的工具，部分导致了目前的问题。通过临时的政府支持资源人为降低拖欠率，并没有解决问题，只是延缓了它的发生，最终放大了负面后果。这种干预可能会把问题推迟到未来，但之后问题将更加严重，影响更多原本可以减少损失的人群。与其让问题逐渐扩散，推迟的策略反而让问题进一步恶化。 需要记住的是，房贷拖欠主要是流动性问题。通常，房主会尝试在违约前出售房产，只有在无法卖出时才会违约。推迟的拖欠群体并没有真正解决，而是与正常的拖欠群体一起分布在市场中。如今，试图在经济困难前退出的卖家不得不与已经严重拖欠的卖家竞争，增加了市场竞争，也让更多卖家无法顺利退出。 多伦多房价保持稳定，但问题不断积累 多伦多的房价并未出现明显波动，显示出市场中的问题正在不断积累。尽管总有买家愿意购买房产，但陷入拖欠的房贷表明，价格已经超出了大多数人能够承受的范围。房价没有显著下跌表明，许多这些房贷很可能属于最近购房的买家（大多数可能是投资者），他们的房产净值已经被抹去，如果价格下跌，他们将不得不付出更多成本来出售房产。 大多数人预计，加拿大将实施需求诱导计划，以提供资本缓冲。需求诱导计划是一种刺激措施，通过让买家获得更多信贷来推动市场需求，从而提高房价，而不是让卖家降价。资本缓冲的目标是通过创造需求，将风险从高风险借款人转移到低风险借款人身上，虽然这种需求不会永远持续，但它能够暂时缓解市场风险。 美国在大衰退期间采取了类似的策略，指出投资者更可能违约，因为他们的投资周期较短，动机也不如终端用户强烈。相比之下，终端用户会竭尽全力避免违约，因为房产是他们的居住场所。即使处于负资产状态，终端用户也能忍受更长时间的市场波动。虽然这种情况令人沮丧，但这种直接解释至少比单纯声称“是为了帮助提高住房负担能力的最大胆抵押贷款改革”更具诚意。 无论如何，这与抵押贷款违约的问题是一样的：延迟问题很容易，但处理因延迟而放大的后果就变得复杂了。最初问题不大，但随后会突然加剧。 大部分市场的早期问题并没有真正解决，只是被多次推迟。如今，人们已经习惯了这种现象，这是典型的道德风险案例。多个问题正在逼近临界点，决策者很可能会再次尝试延迟问题。然而，延迟并非没有风险，它加重了家庭的经济压力，需要更大幅度的调整来恢复市场效率。这种策略在短期内有效，但到某个时候就会失效。尽管目前还不清楚这一崩溃时刻是否临近，但没有人愿意见证一个经济体系如此破碎，以至于即便数百亿的刺激措施也无法修复。 上传:加国易居 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

一年前，当被问及移民增加是否会加剧加拿大住房危机，以及他是否会降低移民目标时，移民部长马克·米勒（Marc Miller）给出了明确的回答。“根据现有数据和我掌握的情况，我认为目前没有减少移民数量的可能性。” 然而，随着联邦政府准备在11月1日公布新的年度移民目标，米勒最近的言论不再如此明确。在9月18日的新闻发布会上，他提到：“我在考虑很多因素……我们正在制定一些提案……这些方案将由内阁决定，11月1日你们将知道结果。” 当再次被问及是否会减少移民目标时，他没有直接回应。 加拿大总理贾斯汀·特鲁多在8月26日的一场新闻发布会上，针对类似问题也表示，政府官员正在就移民总量进行“持续讨论”，并“不断调整”以满足经济需求，确保“每一步都符合要求”。 代表超过20万家企业的加拿大商会高级主管戴安娜·帕尔默林-维拉斯科（Diana Palmerin-Velasco）指出，这些不一致的言论反映了移民问题上的讨论发生了巨大变化。她提到，一项由Leger Marketing Inc.在2023年7月进行的民调显示，60%的加拿大受访者认为移民数量过多，而这一比例在2019年仅为35%。 图片来源：amcan-visa 她进一步解释道：“移民问题已经高度政治化。老实说，我们不会对移民目标的减少感到惊讶。在过去几个月里，米勒部长曾暗示过这一点。” 加拿大统计局估计，为了应对疫情后的职位空缺，加拿大非永久居民（包括国际学生、临时外国工人和寻求庇护者）的数量将在2022年的基础上，从130万增至2024年中期的280万人。虽然这一举措有助于推动经济增长，避免衰退，但米勒在9月18日表示，政府对接收临时居民的计划在某些方面“过热”，并需要重新审视。 因此，随着职位空缺的减少和失业率的上升（尤其是新移民和年轻人），米勒的团队在过去一年采取了多项措施，计划到2026年将非永久居民占总人口的比例从6.5%降至5%。 蒙特利尔银行首席经济学家道格拉斯·波特（Douglas Porter）表示，这些削减措施显示了移民政策的复杂性，并警告称，利用移民政策来微调劳动力市场可能会适得其反。 移民在加拿大经济中扮演着至关重要的角色。加拿大统计局数据显示，新移民占住宿和餐饮服务、运输和仓储以及技术行业劳动力的三分之一以上。人口老龄化进一步增加了对移民的依赖。 《以下本网广告》 联邦政府每年公布的移民水平计划为未来三年设定了永久居民的目标。例如，2022年，加拿大计划在2023年接收46.5万名永久居民，2024年接收48.5万名，2025年接收50万名。 今年的计划备受关注，因为加拿大将首次为非永久居民设定目标。此外，一些分析师认为，米勒可能会减少移民目标。加拿大丰业银行经济学家Rebekah Young表示：“如果政府下调人口增长数字，我不会感到意外。大家普遍认为……我们已经无法承受当前的移民增长速度，尤其是在基础设施和经济吸收能力方面。” 渥太华同时还决定了引进的永久居民类型，分为四类：经济类、家庭团聚类、难民类和人道主义类。帕尔默林-维拉斯科警告称，如果政府削减经济类移民配额，将对仍然面临劳动力短缺的行业，尤其是旅游和酒店业，造成不利影响。 图片来源：Adrian Wyld 但加拿大帝国商业银行全球市场部副首席经济学家本杰明·塔尔（Benjamin Tal）认为，即使移民人数有所减少，变化也不会很大。“我认为政府仍然会维持每年50万左右的移民目标，因为经济需要这些移民。” 与此同时，米勒的言论和行动表明，政府的重点可能更多放在控制非永久居民的增长上。渥太华最近宣布减少国际学生签证的发放数量，并限制了毕业生及其配偶的工作许可资格。此外，8月，政府对临时外国工人的入境数量实施了新限制。 尽管有这些举措，加拿大的人口增长率仍然保持在3%左右，即每年增加100万人。一些经济学家认为，需要采取更多措施才能应对这一趋势。 文章来源：https://financialpost.com/news/economy/will-canada-reduce-immigration-targets 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

美联储宣布降息50个基点，引发市场轰动。Bay Street的部分经济学家认为，加拿大央行在10月底的会议上可能会采取类似举措。 自6月初以来，加拿大央行已经三次降息，每次降息25个基点，目前基准利率维持在4.25%。继9月4日的最新一次降息后，一些经济学家认为，央行应加快降息步伐，将利率调整到不再抑制经济活动的区间。 加拿大帝国商业银行资本市场和加拿大国家银行的经济学家在9月的利率公告后表示，降息超过四分之一百分点是合理的。“考虑到劳动力市场的风险平衡和增长前景，进一步降息也是适当的。” 在美联储会议后，经济学家认为，美联储主席杰罗姆·鲍威尔为加拿大央行行长蒂芙·麦克勒姆采取更大幅度的降息措施铺平了道路。  图片来源：ADRIAN WYLD, NATHAN HOWARD  牛津经济研究院加拿大经济主管托尼·斯蒂洛表示：“美联储可能会大幅降息，这将为加拿大央行提供更多空间，减少对加元的压力。” 尽管如此，人们担心，如果加拿大央行降息幅度超前于美联储，可能会导致加元对美元的贬值，从而使加元在利差竞争中处于不利位置。 阿尔伯塔中央信用社首席经济学家查尔斯·圣阿诺也指出，美联储降息50个基点为加拿大央行在10月份的进一步降息扫清了障碍。 更重要的是，麦克勒姆在接受《金融时报》采访时表示，加快利率调整“可能是适当的”。圣阿诺认为，这暗示了加拿大央行可能会考虑更大幅度的降息。 德斯雅尔丹证券的宏观战略主管罗伊斯·门德斯也认为，鲍威尔的降息举措为加拿大央行在10月采取同样的行动打开了大门，并可能帮助实现经济软着陆。 加拿大经济目前正处于关键节点。经济学家预计第三季度的年化增长率将仅为0.5%，远低于加拿大央行设定的2.8%目标。与此同时，劳动力市场也未能创造足够的就业机会，失业率已升至6.6%，比2022年7月的低点4.8%上升了1.8个百分点。 RSM Canada的经济学家Tu Nguyen表示，加拿大央行应像美联储一样，将重点转向劳动力市场。她指出，加拿大央行迄今为止一直很谨慎，每次会议都选择将政策利率仅下调 25 个基点，以避免重新引发通胀和房价飙升。”但最新的通胀数据显示，通胀已回落至2%的目标区间，当前的主要风险已从通胀转移到了疲软的就业市场。 然而，斯蒂洛和圣阿诺认为，更大幅度的降息未必会导致整体终端利率的下降。斯蒂洛预测，本轮降息的终点可能为2.25%，并且将对经济产生“适度的刺激”作用。 他总结道：“前期降息的力度不会改变最终利率的预期。” 文章来源：https://financialpost.com/news/bank-of-canada-go-bigger-interest-rate-cuts 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.