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加拿大央行降息可能会给加拿大低迷的房地产市场带来冲击，因为潜在买家对借贷成本正在下降充满信心。 加拿大央行本周三将会例行进行议息，市场普通认为将会开始降息。 许多买家一直在推迟寻找房屋，以期降息，这也将对那些拥有汽车贷款和信用额度的人产生影响。 但房贷支付减免的幅度一开始都会相对较小，因为预计央行将在未来几个季度缓慢降息，许多潜在买家仍将无法负担得起。 自 2022 年开始加息以来，加拿大房地产市场活动大多疲软，销售额一直低于 10 年平均水平。房主不得不应对多年来最高的借贷成本，潜在买家由于利率走向不确定而对购买持谨慎态度。 房地产行业认为，周三加拿大央行可能降息，将政策利率从 5% 下调至 4.75%，这将鼓励买家重返房地产市场。 而金融市场认为本周降息的可能性约为 80%。 回顾：加拿大经济增长意外下滑，央行下周80%机会降息！专家：今年降100基点 克里斯汀·考恩（Christine Cowern）是一名房产经纪，她在多伦多地区销售房屋已有 17 年。 考恩说：“有太多买家在场外等待利率下降，当收到降息公告时，他们中的许多人就会开始行动。” “我们有多个购房者告诉我们，他们在等待加拿大央行降息后才开始买房，”她说。 Royal LePage 今年年初进行的一项调查发现，过去两年搁置购房计划的人中，约有一半打算在利率开始下降时重返市场。 Royal LePage 首席运营官 Karen Yolevski 说道：“我们知道有些消费者在等待这一刻，要么是因为负担能力问题，要么是因为他们需要更低的利率才能获得抵押贷款资格……或者是因为消费者倾向于等到他们不相信房价会进一步下降时才买房。” 然而，一次降息25基点并不能大大降低房贷还款额，如果大量需求推高房价，任何减免都可能被抵消。 相比已经购房并打算搬家的人，这对新购房者来说是一个更大的问题。 Re/Max Canada 总裁 Christopher Alexander 表示，降息四分之一个百分点将为一些买家“提供喘息空间，但不足以弥补负担能力差距”。 抵押贷款经纪 Keisha Johnson 对此表示同意，并表示逐步降息不会对每月抵押贷款支付产生太大影响。 事实上，TD银行首席经济学家 Beata Caranci 表示，抵押贷款利率的降幅可能低于许多人的预期。 固定利率抵押贷款的定价不是基于央行的政策利率，而基于较长期债券收益率，例如加拿大政府的三年期或五年期债券。 自秋季以来，债券收益率已经下降，因为市场已经消化了未来降息的影响。但收益率不会与加拿大银行的政策利率匹配，尤其是加拿大债券市场受到美国联邦储备局的严重影响，预计美联储要到今年晚些时候才会开始降息。 与固定利率抵押贷款相比，浮动利率抵押贷款将与央行降息同步下降。 然而，加拿大央行行长蒂芙·麦克莱姆（Tiff Macklem ）警告称，政策利率的下降速度可能会比上升速度慢得多。金融市场已经完全消化了年底前两次25基点的降息，这将使政策利率降至 4.5%。 尽管房地产价格低于…

加拿大最高银行监管机构称，明年加拿大金融领域最大的风险是房地产担保贷款和抵押贷款风险。 “我们预计，利率上升和市场波动将导致借贷成本持续上升、抵押贷款续期/再融资风险增加、消费者支出和企业投资减少。”负责监管全国银行的金融机构监管办公室（OSFI）周三在一份声明中说。 图源：金融邮报 “有迹象表明，较高的房贷支出正在占据一些家庭收入的较大部分，导致无力偿还其他贷款和债务的借款人数量增加。 与加拿大央行本月早些时候的金融稳定性评估相呼应，OSFI 的观察清单将家庭债务上升与批发信贷风险以及资金和流动性风险并列。OSFI 名单上的最后一项是诚信、安全和外国干预风险。 按揭贷款续约悬崖 OSFI 表示，截至 2024 年 2 月，76% 的未偿抵押贷款将在 2026 年底前到期，并警告在此期间更新抵押贷款的加拿大房主可能面临付款冲击。 该监管机构表示，付款增加将导致更多的住宅抵押贷款出现拖欠或违约，因为由于续期或产品类型（如可调利率抵押贷款）而导致付款增加的抵押贷款已经显示出更高的违约率。 OSFI 表示：“如果住宅房地产市场疲软，这可能会导致更高的违约率、更低的回收率，从而增加机构的信贷损失。” 固定付款的浮动利率抵押贷款（VRMFP）约占加拿大未偿还住宅抵押贷款的 15%，是监管机构特别关注的一个问题，因为其中一些抵押贷款是负摊销的，这意味着抵押贷款付款不再能支付全部利息成本或本金。 在这种情况下，贷款机构会通过增加剩余的未偿本金来弥补亏空。OSFI 表示：”虽然大多数机构将不足部分报告为摊还期延长，但合同规定的抵押贷款期限不会改变，除非抵押贷款进行了再融资。” 监管机构说：“这意味着，未投保风险抵押贷款计划的借款人将需要解决更高的未偿还本金余额，因此有可能遭受重大的付款冲击，这些借款人可以选择一次性支付大笔款项，或忍受抵押贷款每月付款的大幅增加，以恢复到原来的合同期限。” OSFI 表示：“另外，如果情况允许，借款人也可以对现有抵押贷款进行再融资，但这可能无法消除月供增加的情况。” 加拿大银行本月早些时候的报告指出，在未来几年内，一些房主将面临抵押贷款续期的压力，届时月供将增加多达 60%。 自央行于 2022 年 3 月启动一系列加息措施以来，约有一半的未偿还抵押贷款的月供已经增加，而在未来两年半内续期的借款人将面临更大的月供增幅。报告显示，2025 年和 2026 年的续贷月供中位数增幅将分别超过 20% 和 30%。对于固定付款的浮动利率抵押贷款，2026 年的增幅中位数将超过 60%。 到 2023 年底，超过三分之一的新抵押贷款的偿债率超过 25%，是 2019 年的两倍。 根据加拿大央行的数据，到目前为止，加拿大的大型金融机构已经渡过了借款人压力上升的难关，但小型金融机构和主要从事抵押贷款业务的金融机构的信贷拖欠率却急剧上升。 商业房地产风险 在周三的报告中，OSFI 还将企业信贷和商业房地产列为风险关注点，尤其是在建筑和开发以及办公楼领域，压力越来越大。 监管机构表示：“虽然市场和核心资金流动性来源是可用的，但之前的经济衰退和压力事件表明，这些条件可能会迅速发生变化。OSFI 还注意到，随着存款竞争的加剧，投资者和储户的行为也发生了显著变化。监管机构警告说，这 “可能会吸引存款离开传统的储蓄账户”。…

  自由党政府推出的大型免税首次购房储蓄账户(FHSA)，旨在帮助新购房者进入市场，第一年就有大约60万人开设了账户，但大多数人并没有存入接近允许上限的款项。 自由党在2022年联邦预算中，首次宣布开设FHSA计划，并于2023年中期在大多数提供储蓄工具的金融机构中启动并运行。 该账户允许持有人每年存入最多8,000元，一生最多存入40,000元，只要提款用于购买符合条件的房屋，款项在存入和取出账户时都是免税的。账户中的资金可以免税长达15年，届时必须提取资金以支付首付款或转入RRSP。 CRA周三（29日）在众议院提交了有关这些账户相对价值的信息，以回应联邦保守党议员阿尔巴斯（Dan Albas）的问题，数据显示，目前首次购房储蓄账户中共有23.7亿元。 加拿大税务局报告称，2023年FHSA平均余额仅为3,792元，存款中位数为2,040元。 该机构的回应包括截至2023年底，近625,000名活跃FHSA个人的数据。 数据显示，大约272,000名加拿大人的FHSA账户余额介乎5,001元至10,000元之间；大约66,000名FHSA持有者的余额，在1,001元到5,000元之间。 虽然FHSA的年度存款上限为8,000元，但账户内的投资可能会导致余额超过该水准。 截至去年年底，近1,000人的FHSA价值超过10,000元；据CRA称，50个账户持有人的余额甚至超过了20,000元。 CRA数据显示，FHSA似乎最受低收入加拿大人欢迎。 大约194,220名活跃的FHSA账户年总收入为53,359元或更少，其次是154,400名账户持有人，应税收入在53,360元至106,717元之间。 此外，25,210名活跃的FHSA持有者的收入在106,718元至165,430元之间，而拥有账户的收入较高者不到10,000人。 加拿大财政部长方慧兰(Chrystia Freeland)大赞FHSA计划对首次购房者有很大帮助，称“该账户已让超过75万名加拿大年轻人为他们的第一套住房储蓄”。 图：加通社 来源：星岛都市网 文章来源于网络，不代表本网观点。 /a>.

据Toronto Star报道，面对失业率和高利率的严峻现实，加拿大的一些大银行正在通过增加准备金，用于弥补潜在违约贷款带来的损失。 在过去一周，六大银行的季度财务业绩报告显示，加拿大银行业的破产案件增加，以及美国商业地产的大规模破产被业内视为最大风险。 The above picture comes from “温房网、加国都市生活综合” The above picture comes from “温房网、加国都市生活综合” 这些银行共计在第二季度录得了$43亿的信贷损失准备金（PCLs），较第一季度的$41亿有所增加。一些分析人士认为它们将在下半年达到峰值。 在其最新的年度风险展望中，加拿大金融监管局（OSFI）指出，房贷和房贷续贷风险是加拿大金融体系面临的最高威胁，因为一大波业主很快将面临着未来更高的月供。 拖欠情况将出现上升趋势 最糟糕的情况尚未到来。根据OSFI的数据，截至2024年2月的所有房贷中，76%将在2026年底之前到期续签。 不过，根据目前的数据来看，房贷的拖欠率排在较后，和信用卡等贷款相比更具有韧性，尽管拖欠情况将出现上升趋势。 最受影响的贷款群体是自2022年起的汽车贷款和特定的浮动利率房贷持有人，他们显示出了较严重的压力迹象。 The above picture comes from “温房网、加国都市生活综合” 这个客户人群的数量从第一季度的2700人增加到了第二季度的3300人。其中大部分位于温哥华和大多伦多地区。  “永久贷款”数量减少 BMO还指出，自去年以来，浮动利率房贷的消费者已经将在零售和其他非必要项目上的支出减少了10%，以应对不断增加的借款成本，并控制其尽量不要侵蚀储蓄。固定利率房贷持有人的这一数字约为5%。 加拿大金融监管局表示，在根据借款人的风险水平提高其资本要求后，银行还减少了负摊销的可变定额付款房贷（variable fixed-payment mortgages）数量。这种贷款可导致业主背负永久性的房屋贷款。 The above picture comes from “温房网、加国都市生活综合” 定额偿还的浮动利率房贷在贷款期限内通常保持月供不变，利息部分随最优惠利率而变化，剩余金额用于本金。 因此，优惠利率上升时，利息部分增加，本金部分减少，而总还款额保持不变。 BMO，TD和CIBC是加拿大仅有的3家允许这种产品的银行。在这3家银行中，截至第二季度，负摊销房贷总额为$863亿。这与上一季度记录的$1100亿相比有所减少。 尽管经济形势严峻，本周银行报告的利润仍然稳健。6大银行中的5家银行调整后的每股收益（EPS）超过了预期，只有BMO的信贷损失超出了预期超过$1.3亿。 6大银行中有5家利润增加 财报季的报告显示，RBC的调整后每股收益为$2.92元，高于分析师一致预期的$2.76元。它还将季度股息提高了3%，至$1.42元。 RBC的营收总额为$141.5亿，高于去年同期的$124.5亿。信贷损失准备金达到$9.2亿，包括从其$135亿收购的HSBC增加的$2亿。总的信贷损失准备金仍低于分析师预测的$9.29亿。 Stifel Canada分析了加拿大央行和多元化金融机构，该公司董事总经理Mike Rizvanovic对该行的“令人印象深刻的业绩”表示赞赏。 The above picture comes from “温房网、加国都市生活综合”…